Рубрики
Календарь
Июнь 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Апр    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  

5. Развитие территорий


Аркадий  Кац прислал мне свои оценки причин низкого объема строительства жилья. Предлагаю обсудить.

«Начну с тезиса, что строительство – это не самоцель, это не всегда и не везде  правильно и нужно. Конечный результат, критерий эффективности в сфере жилищной политики – улучшение жилищных условий людей, и интегральный показатель здесь тогда скорее обеспеченность жителей из расчета кв.м. на человека. Показатель, кстати, измеряемый и широко используемый статистикой, а также в социально-экономическом анализе и межрегиональных сравнениях. Глянем на жилищный вопрос с этой стороны.

Обеспеченность жилплощадью населения в среднем по России составляет 22.6 кв.м./чел, по Пермскому краю – 21.5.  Ниже.  Но если взять за базу 2005 или 2000 г.г., то и там по России было выше, а вот темпы роста выше по краю: к 2005г – 9.7 против 8.1 по стране, к 2000 – 18.8 и 17.7 соответственно. Край опережает по темпам роста этого показателя Нижегородскую, Самарскую, Иркутскую области, Красноярский край и т.п. Понятно, что наш рост в значительной степени обусловлен , увы, опережающими темпами снижения численности населения.  И это возможный предмет критики и дискуссий. Но строительная отрасль как рыночный сегмент обеспечивает спрос населения. Строим столько, сколько берет платежеспособный спрос.  Всё это подтверждается и косвенными признаками – в заделах  у застройщиков стабильно находятся выданные разрешения на строительство на 3-4 года вперед (по крайней мере, по Перми), и никто не торопится выбрасывать их на рынок.  Цена на жилье опять же в Перми является одной из самых низких среди столиц субъектов РФ.   Данные журнала Эксперт по стоимости вторичного жилья, декабрь 2011, руб. за 1 кв.м

1                  Москва                                                           152 078

2                  Санкт-Петербург                                         87 800

3                  Владивосток                                                  72 566

4                  Екатеринбург                                                62 081

5                  Хабаровск                                                      57 690

6                  Ростов-на-Дону                                           52 400

7                  Тюмень                                                           49 400

8                  Самара                                                           49 120

9                  Уфа                                                                  48 712

10                  Краснодар                                                  48 400

11                  Нижний Новгород                                   48 220

12                  Иркутск                                                       48 077

13                  Новосибирск                                             47 800

14                  Красноярск                                                 46 500

15                  Казань                                                           45 700

16                  Волгоград                                                     44 180

17                  Пермь                                                             43 400

18                  Тула                                                                43 400

19                  Ярославль                                                     43 017

20                  Кемерово                                                     41 500

Так что какие-то мифы о дороговизне жилья нам надо просто развеивать…

Теперь всё-таки про собственно стройку. Сначала цифры по вводу жилья по России

Запомнили…  Теперь по Пермскому краю

 

Основные выводы очевидны. Если по Перми строительство жилья идет в целом на одном уровне на душу населения с темпами по российским городам в целом, то по остальному (обратным счетом из доли Перми в численности края 36%)   – провал, 206 кв.м/чел. В два раза ниже чем по городу, 60% от уровня российского села. Вот они все, наши особенности пространственной схемы, низкой плотности расселения, отсутствия городов – конкурентов Перми и т.п.

Следующий момент – скачок вводов по селу в России в целом. Если в 2006 в городах на душу вводилось в полтора больше сельского, то в 2009 показатели сравнялись!!! То ли  реально  отстаем по программе  сельский дом,  то ли со статистикой не работаем…

Т.е. главный вывод : основные вопросы нашей жилищной сферы, рынка жилья – это вопросы прежде всего социально-экономические, демографические, территориального планирования. Тем не менее еще несколько важных соображений.

По информации нашего  Минграда, у нас в крае 70-80% жилья строится по 214-ФЗ , за счет привлечения средств дольщиков и по схеме строительных кооперативов. Т.е застройщик не отвлекает свои ресурсы, не кредитуется в банке – это делает население.  Работает схема чисто рыночных договорных отношений между  участниками. Опять же цифры это подтверждают – население пошло за ипотечными кредитами. Если по стране в 2011г. на каждый введенный квадратный метр выдано 9.574 рубля ипотеки, то в крае – 15.364. Это один из самых высоких показателей по России, выше Свердловской, Челябинской, Самарской, Нижегородской областей и т.п.  Так вот, всё это к тому, что источники финансирования в других регионах существенно отличаются от наших:  доля 214-ФЗ ниже, ипотеки (о чем уже сказал) ниже, но есть схемы господдержки застройщиков:   кредиты региональных АИЖК ( уставный капитал нашего один из самых маленьких),    прямое финансирование госкорпораций,   выпуски облигационных займов, предоставление гарантий выкупа жилья перед банками в качестве обеспечительной меры.

Есть фактор стоимости земли, платы за подключение, но поскольку он в совокупности укладывается в 15-22%  от производственной себестоимости и является сопоставимым с другими регионами , то скорее влияет на  рентабельность строителей. Здесь больше проблем с прозрачностью, предсказуемостью размера нагрузки, единообразием подходов и сроками.

Наконец, неоднозначную оценку можно дать проведенному в 2009г.  Министерством регионального развития РФ снижению расчетной стоимости 1 кв.м. жилья для Пермского края – с 33.600 до 28.400 руб. Под те программы, где деньги давались федерацией по подушевке, это позволило закупить на рынке больше жилья (185-ФЗ, расселение аварийного жилья). Но где средства приходили из расчета на кв.м. для обеспечения жильем  соответствующих  категориий – там мы недополучили.

«


Каким-то очень тяжелым оказался день. И не то чтобы очень большие проблемы, но как-то все не так. Окончательно расстроило общение с испанскими архитекторами. К счастью, все, что касается их работы по проектированию аэропорта — очень достойно. Все вопросы — к нам самим.
В техзадании сформулирована предельная цена строительства, в которую должны уложиться проектировщики: 2000 евро за квадратный метр. Мне она показалась весьма высокой. Но наш Минтранс представил информацию об аналогичных российских проектах. А присутствующие российские эксперты подтвердили, что диапазон строительства таких зданий с полной комплектацией — от 2 до 4 тысяч евро за квадратный метр. И вроде что тут оспаривать? Цифры есть цифры. Но Рикардо Бофилл вмешался в разговор и сообщил, что строительство аэропорта Барселоны, лучшего аэропорта Европы прошлого года, обошлось порядка 1200 за квадратный метр со всем оборудованием. Половина материалов — импортные, в том числе мрамор из Китая. Вот так.
Печалит то, что, кроме лучших проектировщиков, нам надо будет найти лучших строителей, иначе весь смысл привлечения великих архитекторов теряется. И по хорошему проекту можно построить дорого и плохо.
P.S. Наш аэропорт будет площадью примерно 20 тысяч метров. Аэропорт Барселоны — примерно миллион.


Статья на интересную тему на полит.ru
В 1960-е гг. в дублинском районе Баллимун (Ballymun) началась энергичная застройка, отвечавшая передовым градостроительным веяниям того времени. До того беднота столицы Ирландии жила в разваливающихся домах в центре города. Прежние жители этих домов – состоятельные люди – переехали в более новые и престижные постройки. По мере освобождения помещений в тесноте (иногда по две семьи в одной комнате) обосновались малообеспеченные дублинцы. Эти здания всё больше ветшали, и жить в них становилось опасно. Городское правительство решило их снести, а вместо них построить для жителей новые дома на пустующей территории в 6,5 км. от центра.
Читать далее


Рикардо Бофилл представил свое видение пермского аэропорта.Обсуждение концепции назначено на вторую половину января.
Похоже на греческую букву дельта. Все идет к тому, что аэропорт должен носить имя «Дягилев».


Неделю назад в Уфе на встрече с Дмитрием Анатольевичем Медведевым обозначил проблему Перми — полеты военной авиации над городом. Сегодня из интернета узнал о результате. Очень важная для Перми новость. Респект Президенту! :))


Главной темой дискуссии при обсуждении планировочных решений театра стало предложение Теодора Курентзиса отказаться от строительства репетиционного зала на 200 мест и заменить его еще одним полноценным залом, предназначенным  для симфонических концертов. Дело в том, что оперно-балетный зал с точки зрения акустики похож на подкову, а идеальная форма концертного зала — «коробка из-под обуви» :))

На эту тему разгорелась жаркая дискуссия. Вся российская часть против такого изменения проекта, вся западная, включая представителей Чипперфильда, поддержала Курентзиса. Был предложен вариант архитектурного решения с тремя залами. Понятно, что это пока набросок. По этой теме не договорились, но, похоже, пошли по пути некоего компромиссного решения: изучить возможность замены репетиционного зала на концертный на 600 зрителей, без радикального изменения объемного решения. В этом зале, кстати, можно применять дерево для отделки.

Разговор точно не завершен.

Существующее объемное решение.

Альтернативное решение с третьим залом

Размещение трех залов по предложению архитекторов